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  珠三角楼市限购新政实施陆续满月,南都记者走访市场和梳理数据进行盘点,调控成果明显

  广州一二手住宅成交量普降 东莞遏制房价过快上涨势头

  来源:南方都市报

  “4月份广州市区看房量普遍减少了三至五成,尤其是大户型的买家。”一名广州二手房销售总监对南都记者说。3月以来,广州启动新一轮楼市调控。随后的一个多月内,佛山、珠海、惠州、东莞、中山、江门等城市纷纷加入调控队列。珠三角楼市限购新政实施陆续满月,南都记者通过走访市场和梳理数据发现,受调控政策影响,广州、佛山、东莞等城市4月一手楼网签成交量都普遍下跌,广州的公寓网签量减少了近六成。楼市调控下,市场逐渐回归理性。

  广州

  一手成交减近五成二手成交减35%

  在广州,3·30楼市新政立竿见影。刚过去的4月份,广州一手住宅网签7984套(网签均价16332元/平方米),环比3月份新政出台前(3月1至30日)的14882套(网签均价16273元/平方米)减少46.4%,价格微升0.36%.与此同时,经中介成交的二手住宅网签环比减少35%.一手办公物业(含写字楼及公寓)环比减少58.31%.

  广州市房地产中介协会邀请近800经理人对市场进行分析,绝大部分人认为,5月份及接下来的数月,预计将有约五成客户暂时搁置或取消买房计划。

  一手住宅网签环比减逾四成

  今年3月30日,广州在继去年9·30、今年3·17新政后更进一步收紧限购政策。

  在此之后,广州楼市受限购、限售、限签、限价的影响愈烈,直至4月份银行限贷,更令广州买家买房难度加大,市场成交应声而落。

  “去年9·30之前,一手住宅楼盘拿预售证都可以报比较高的价格,比如当时卖4万元/平方米的,预售证可以拿到五六万元/平方米。但在9·30新政之后,很多楼盘的售价都受到严格的控制,从而导致‘双合同’产生”。中原地产项目总经理黄韬举例,如某个区的一手住宅均价在1.3万元/平方米,如果这个区的某个一手全新楼盘打算预售价超过1.3万元/平方米,极可能很难拿到预售证。如果低于1.3万元/平方米,就比较容易获得预售证。而如果旧盘推新,原来售价在1万元/平方米,这次拿预售证就算升20%至1.2万元/平方米,也会较容易获得预售证。

  在交易过程中,那些实际售价高于预售价的楼盘,超出预售总价的部分钱款普遍变成了买家额外增加的首付,而且大部分都得自付,较难获得银行贷款,令买家购房难度增加。

  黄韬透露,“现在市场售价在5万元/平方米的楼盘,实际上政府的预售价一般只能给到3.5万/平方米至4万元/平方米”。此外,对于那些预售价高于区域均价的楼盘,一次只批50套左右的货量预售,造成区域缺货。实际供应减少,加上购房阻力增加,符合购房资格的人数减少等等,导致新政后的4月份整体成交大幅减少。

  根据网易房产监控阳光家缘,4月份广州一手住宅网签7984套,环比3月30日新政出台前30天的14882套减少46.4%.至于网签均价,在政府严格把控之下仅微涨0.36%,从16273元/平方米升至16332元/平方米。

  事实上,受网签滞后影响,4月份的一手住宅网签不少为3月份或者更久之前的成交,预计新政对实际的市场影响更大。

  二手住宅网签环比减三成多

  相较之下,二手住宅由于不受限价影响,不存在“双合同”,市场成交受新政影响的力度较弱。

  南都记者从阳光家缘网站看见,4月份广州经中介成交的二手住宅网签为9152套,而3月份截至30日的网签为14079套,网签量环比减少35%.

  其中,经广州中原地产促成的二手住宅宗数环比3月全月减少51.2%.中原地产表示,在4月份购房付款方式占比中,一次性付款比重有所上升,4月比重为17.2%,3月为16.5%.而组合贷款宗数方面,4月比重为9.9%,3月为16.6%.在购房目的方面,4月自住需求人数占比环比略为下降了0.32%,置换单位需求的人数则上升了0.23%.

  中原地产寺右新马路分行高级营业经理郑华龙分析,广州新政出台后,不少买家无法购房,而不少业主也惜售,导致市面上二手盘源少。

  “4月份市区看房量普遍减少了三至五成,尤其是大户型的买家。”房天下广州二手房电商海珠区总监朱武林透露。房天下数据研究中心统计显示,4月份90-120平方米和120-144平方米大户型成交分别减少了3746套和2825套,下降幅度超六成。尤其144平方米以上大户型成交,比3月份减少3122套,下跌近七成。

  一手公寓近乎零成交

  在3·30政策出台当天,广州一些公寓抢售,并获得一定的销售量。但在此之后,广州一手商服类的物业(含公寓、商铺、写字楼)禁止出售给个人,整个公寓市场近乎停顿。

  中原地产表示,受3·30新政影响,目前市场上大部分一手商服项目推售淡静,几无项目推售。4月份基本没有一手公寓项目推售,同时在楼市重要节点“五一”,目前也暂无楼盘有新推动作。

  受此影响,4月份开发商对商服用地集体不感冒。全部商服用地只有竞得企业报价,且都是底价成交。

  据网易房产数据中心监控阳光家缘网签数据显示,2017年4月,广州一手办公类物业(包括公寓、写字楼两类)网签成交2020套,同比2016年4月的3227套减少1207套,同比下降37.40%.环比2017年3月的5574套减少3554套,环比下降63.76%.

  均价方面,2017年4月,广州一手办公类物业网签成交均价22112元/平方米,同比2016年4月的18133元/平方米增加3979元/平方米,同比上涨21.94%.环比2017年3月的22848元/平方米则减少736元,环比微跌3.22%.

  而一手商业物业类,截至3月30日全市共网签1496套,均价26650元/平方米。4月全月则网签1032套,网签均价26903元/平方米,环比分别减少31%,价格微升。

  深圳

  二手房交易明显活跃

  据新华社电5月1日,深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示,4月全市新房成交均价为54619元/平方米,环比微跌0.2%;受多个新盘入市影响,成交1977套,环比大涨146.2%.

  据统计,深圳4月新建商品住宅成交面积190269平方米,环比大涨136.9%,同比减少24.7%;成交均价为54619元/平方米,环比微跌0.2%,同比增长9.5%.

  去年10月,深圳出台新一轮调控政策提高购房门槛,让投机行为受到了限制和打击。截至目前,深圳新房住宅成交价格连续7个月下跌,且保持在55000元/平方米左右,呈现平稳态势。

  4月新房住宅成交主要以刚需盘和改善型物业为主,成交量显著增加。两房和三房为成交主力,4月合计成交1603套,占月度新房成交总量的81%.

  在二手房市场,深圳4月共成交7018套,环比增加27.4%,同比减少25.9%;成交面积606080平方米,环比增加26.9%,同比减少24.0%.由于4月深圳各区陆续开放小学一年级、初中一年级学位申请,二手房交易明显活跃。

  佛山

  中心区“不限购”二手房贵过新房

  佛山限购升级一个多月以来,佛山禅城、南海两区“不限购”的二手房日均签约量几乎翻倍。根据佛山市住建管理局发布数据,禅城区今年2、3月份一二手成交量已经出现倒挂,南海区3月份二手楼几乎与一手持平。目前,二手房在全部一二手房住宅成交占比已经超过四成,而往年这一比例仅在20%-30%之间。

  事实上,根据佛山世联市场部对佛山二手房每日网签监测数据来看,从去年10月8日佛山实行区域性限购之后,二手房的成交规模就上了一个台阶,而今年3月18日起广州调控升级,以及随后一周佛山分区域调控对于异地购房限制再度升级后,二手房成交规模再度明显放量。禅城和南海两区表现最为明显,调控升级后一个月,二手房成交量近乎翻倍。

  在交易量活跃的同时,据南都记者走访了解到,目前一手限购区域内,“不限购”的二手房出现了部分热点小三房“缺货”,桂城和千灯湖次新房成交价格也已经普遍突破2万元以上,甚至有不少二手房单价突破3万元,超过一手房。

  业内人士分析,首先是桂城中心区受到限购政策,尤其是异地买家购房资格从严(非佛山户籍在限购区域购房,需提供一年以上社保或者纳税证明,最多可购买一套)在禅城、南海和顺德等东部靠近广州区域,二手房成为广州买家的置业新选择;其次,目前禅城和南海等区域对于一手房价格备案和网签都有限制,部分单价较高的新房不予备案或者网签。此外,在以上环境下,二手业主调高放盘价格预期。

  业内人士同时提醒,二手房交易量价活跃是市场事实,但不排除有二手中介经纪人将业主预期或者放盘价格“推高”,业主应警惕“有价无市”。

  东莞

  4月楼市供应创历史最低

  自去年10月以来,东莞已连番出台楼市政策调控房价,其中4月10日晚,调控政策更是全面升级,正式启动“限外”、“限售”,不少非户籍居民因此被拦在门外。

  最新4月数据显示,东莞4月一手住宅供应创下历史同期最低。上月一手住宅签约虽然延续了3月成交势头,但是新政后成交已出现下滑趋势。适逢“5·1”节假日,楼市也呈现出了“冷热不均”现象:市区因多个楼盘亮相,人气较旺;而对深圳客依赖程度较大的区域则普遍反应冷淡。

  “东莞4月供应量已创下了历史同期最低,且创2010年11月以来最低(春节月除外)。”合富研究院(东莞)方面分析,一方面,4月新政使得开发商延后推盘步伐,另外,预售条件从严也加剧了市场供应不足局面,直接导致库存走低。

  合富研究院(东莞)数据显示,截至4月底,东莞一手住宅库存面积仅309万平方米。按照过去两个月平均消化速度测算,去库存时间仅需5.6个月,连续两个月大幅减少,亦创过去半年最低。

  新政对非户籍居民限制了购房资格,外来投资需求受阻,本土购房市场也进入观望,加之市场供应不足,成交量也开始出现下滑趋势。

  不过,由于4月上旬仍延续了3月成交大热势头,4月整体成交量走势相对平稳。瑞峰瑞城搜数据显示,4月东莞一手住宅成交5083套,合计面积55.82万平方米,面积环比小幅下跌2%.

  新政之后,由于受到低库存支撑,房价并未出现明显降幅。不过,自去年“国庆”楼市限购以来,东莞房价过快上涨势头得到有效遏制,环比涨幅连续6个月在3%以内,同比涨幅连续6个月在缩小。瑞峰瑞城搜数据显示,其中4月全市住宅均价16212元/平方米,环比微涨1%.

  珠海

  网签同比明显下滑

  4月8日,珠海出台楼市调控新政。新政出台至今,将近一个月,南都记者昨日从珠海市商品房预(销)售专网获悉,刚过去的4月份,全市共网签商品房2775套,环比3月份的2495套成绩,上涨了11%,但与去年同期的6318套相比,依然出现明显下滑,楼市调控下,市场回归理性。

  此外,4月份珠海全市商品房网签面积14万平方米,环比3月份的14.7万平方米的成绩则下跌了5%.

  珠海合富辉煌市场部指出,网签成交有滞后性,4月份住宅网签的项目,很大一部分都是前几个月成交的。而且4月其他物业(车位)集中网签成交,也对楼市成交套数产生影响。

  南都记者走访发现,新政下,珠海不少楼盘推出优惠。在珠海横琴自贸区,两大一手楼盘最低优惠到9.3折。

  中山

  住宅网签成交量环比降九成

  中山3月26日起实施限购、限外、限贷等“三限”政策后,楼市迅速降温。由于前期网签依旧积压,不少楼盘并未在五一进行大规模促销。根据中山市国土资源局的新建住宅网签情况显示,4月中山楼市成交住宅518套,环比降90%,创下中山市网签住宅的历史新低。

  南都记者在今年五一小长假走访部分楼盘发现,受到新政影响,原本以外地购房者为主的楼盘客户来访量大减,加上开发商也在观望,不少楼盘门可罗雀,只有以本地购房者为主的楼盘出现一定的人气。有业内人士透露,目前不少开发商打算推出商用物业或消化前期尾货为主来过渡新政。

  合富辉煌中山分公司监测中山市国土资源局的新建住宅网签情况显示,4月住宅成交518套,环比3月5098套降90%;同比2016年3月10545套下降95%.

  出品:南都采编指挥中心统筹:卫志凌

  采写(除署名外):南都记者邱永芬王艳玲路漫漫肖佩佩陈育韩碧英

作者:盛如祥

编辑:云西

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